2026年过半了，楼市圈最近聊得最多的，不是哪个新盘开了，而是另一桩怪事。
前两年被捧上天的＂第四代住宅＂，业主群里开始集体倒苦水。前阵子和一位中介朋友吃饭，他说手里挂出来的二手房，四代宅的占比涨得很明显。
这景象，距离当初样板间排队抢号的火热，也就一两年。得先说清楚啥叫＂第四代住宅＂。
业内还有个更好听的名字，叫＂城市森林花园住宅＂。
主打空中园林、垂直绿化、电梯入户、户户带院。国内最早的项目是2017年成都的＂七一国际广场＂，2019年1月住建部还专门去考察过。
听着挺美吧？谁不想在三十几层的楼里推门见院子。可问题就在这。
梦做得越美，醒来摔得越狠。先聊钱。买四代宅的人最初都觉得自己捡了便宜：花园白送、露台白送、得房率动不动110%往上。
真住进去才发现，这些＂赠品＂得拿钱喂。物业费比普通住宅高出三四成是常态，有的项目甚至能高出八元每平米。
一年下来光这一项，就比对门小区多掏好几千。花园本身才是大头。覆土深、植被多，意味着你得当半个园丁。
浇水、剪枝、除虫、补苗，一样不能少。自己没精力，那就请园艺师。
一位重庆朋友去年入住某项目，最初兴致勃勃要种月季种薄荷。今年春天再见，他直接摆手——花没养活几盆，每月反倒多了七八百的维护账单。蚊虫这事儿，是绕不过去的坎。泥土加水，本来就是虫子的天堂。
蚊子、飞蛾、蚂蚁轮番上阵，夏天连窗户都不敢敞太大。你自己不种？没用。
隔壁邻居家花园摆着，蚊子又不认门牌号。整栋楼像挂了个生态实验室，本想亲近自然，被自然亲近得够呛。
漏水的麻烦比蚊虫还狠。
第四代住房本身受地域、季节限制就大，还要解决蚊虫病害、森林防火、高空坠物、结构受损这些种养和安全难题。覆土楼板长年湿润，防水层撑不了几年。
楼上一场大雨浇花，楼下天花板就开始洇水印。一次防水翻新动辄几万，业主和物业能扯皮扯到第二年。采光也是个事。
为了堆出层层退台的造型，上层挑出去的露台直接挡住下层窗户。当初冲着＂通透敞亮＂下单的房子，住进去才发现，下午三点客厅就得开灯。
北方业主还能盼冬天落叶透点光，南方四季常绿的地方，那真是从年头闷到年尾。隐私这块也躲不开。
效果图里画的是＂户户有景、层层见绿＂，实际生活成了＂你看得到我，我看得到你＂。在自家露台吃个饭，一抬头楼上邻居正往下瞅。
晾衣服都得小心点。中国人讲究家是避风港，结果一出客厅门就像走进直播间，这心理落差不是一两天能调过来的。
贷款和产权问题更现实。
很多客户去售楼处一听露台不能封窗、不能算作室内面积，当场就放弃认购。银行只认房产证上的数字，所谓赠送面积，到抵押估值环节一分不值。
同样总价的房子，四代宅能批的贷款比普通住宅少一截，首付反而要多备好几十万，刚需家庭压力一下就上来了。
转手才是更头疼的。
不少已交付项目里，业主把大露台封窗改成室内空间，整栋楼立面被改得乱七八糟。这种私自加建一多，新买家一看就皱眉：合规吗？
以后会不会被城管找麻烦？光这一层顾虑，就能劝退一大半潜在买家。二手市场的冷暖最诚实。
前两年开发商喊得震天响＂四代宅就是改善天花板＂，到了二手挂牌环节，议价空间立马拉大。业内人士也提醒，第四代住宅入住后的安全隐患、后期维护这些问题如果得不到妥善解决，会直接影响后续的市场接受度。
这话搁2026年看，已经不是预言，是正在发生的事。再补一段历史。＂庭院上楼＂这种想法，欧美早就玩过。
2010年威尼斯双年展上，日本建筑师塚本由晴就展出过位于东京的＂第四代住宅＂实践。法国南部蒙彼利埃有座叫＂白树＂的塔楼，每户都带空中花园。
但人家做的多是中低层，几层到十几层。我们这边却直接搬到三四十层的高楼上，难度根本不是一个量级。政策也在变化。
2024年深圳、佛山、福州、长沙、绍兴、温州、金华、湖州等地都出台过减少公摊、放松阳台尺寸、空中绿化不计容积率的新规，从侧面鼓励开发商做＂第四代住宅＂。开发商一窝蜂涌上来，质量参差不齐就成了必然。
当政策红利吃干净，剩下的残局总得有人擦屁股，最后埋单的还是业主。
我们自己琢磨下来，四代宅这事儿，本质是开发商的一笔精明账。
楼市下行期，房价不能明降，怎么办？换个包装继续卖。＂赠送面积＂＂空中花园＂这些词，对买房人天然有吸引力。
据机构测算，第四代住宅相比普通住宅，建造成本只多出650到800元每平米，可售价的溢价空间往往要大得多，这笔账开发商心里门儿清。南北差异也值得说。
南方湿润气候利于植物生长，北方冬天植物一枯萎，景观就凋敝了，开放式露台在严寒里利用率骤降。北方业主交了改善房的钱，住进去发现冬天那个院子就是个吃灰的摆设，心里这道坎过不去。
河北承德有项目通过日照模拟把采光做到达标，可极端天气一来，排水堵塞、返潮还是免不了。更糟心的是消防风险。
空中花园种树种花，时间长了枯枝败叶堆着。再加上业主擅自摆烧烤炉、放杂物，火灾隐患就上来了。
植物密集区一旦起火，高层救援本就难，这种新型户型连消防员都头疼怎么进。不是危言耸听，是已经在一些城市发生过的真实情况。
聊到这儿，＂明后年越来越多人搬走＂这个预测就好懂了。买房人不傻，账算了一两年，亏吃了一两年，自然会用脚投票。
行业里也有清醒声音：不是所有城市、所有项目都适合做四代宅，要是仅仅把它当成营销噱头，客户也只会用脚投票。这话搁今天，正在被一条条挂牌信息验证。
当然，我们也不是劝大家都别买四代宅。它的生态理念有进步意义。
对一线城市那些追求品质、消费能力强、又愿意花钱养花园的家庭来说，依然有价值。问题在于——它被卖给了太多本不该买的人。
三四线城市预算紧张的刚需家庭，被＂赠送面积＂四个字砸晕了头，最后才发现自己背了不该背的成本。给正在看房的朋友几句实在话。
看四代宅别光盯着样板间的绿植墙，要问几个硬问题：露台计不计产权、物业有没有专业团队维护立体绿化、防水保修期多久、邻居私自封窗物业管不管、附近二手成交价多少。把这几条问清楚，再决定要不要为那份＂院子梦＂多付几十万。
房子的核心还是住。住得舒服、住得安心、有需要变现时还能有人接盘，这才是好房子的底线。漂亮的概念能讲一时，撑不了一辈子。
2026年这个夏天，越来越多业主用搬家这件事，给后来人提了个醒——审美和现实之间，差着一笔笔实打实的账单。
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